Leilões de imóveis atraem quem busca comprar abaixo do valor de mercado. É exatamente essa expectativa que os golpistas exploram: criam sites que imitam plataformas legítimas, anunciam bens que não existem ou que não estão à venda e recebem o pagamento via Pix ou transferência. Neste artigo explicamos, do ponto de vista jurídico, como o golpe funciona, quais crimes e responsabilidades estão envolvidos e quais providências aumentam as chances de recuperar o dinheiro.
O que as investigações recentes mostram
O tema voltou ao noticiário com força. Operações policiais divulgadas em 2026 apontam um padrão repetido em diferentes estados: a Operação Martelo Virtual III, conduzida pela Polícia Civil de Minas Gerais, apurou movimentação de cerca de R$520 milhões por uma organização com divisão de tarefas e dezenas de empresas de fachada. Em setembro, a Operação Arremate, das polícias civis do Ceará e de São Paulo, mirou um grupo que usava ao menos 13 sites falsos. Em outubro, a Polícia Civil de Santa Catarina cumpriu mandados de prisão contra suspeitos de movimentar cerca de R$40 milhões em dois anos.
Boa parte dessas apurações envolve veículos, mas a engrenagem é a mesma para imóveis: site clonado, preço atraente, pressão por pagamento rápido e dinheiro desviado para contas de terceiros (os chamados “laranjas”). Segundo a polícia, os grupos costumam dividir tarefas entre quem cria os sites, quem recruta contas e quem movimenta e lava os valores.
Como o golpe costuma acontecer
- Anúncio atrativo. O imóvel aparece em redes sociais ou em buscadores, muitas vezes em anúncio pago, com valor muito abaixo do mercado.
- Site com aparência oficial. A página copia logotipo, layout e até o nome de leiloeiros reais, mas usa um domínio diferente do verdadeiro.
- “Arremate” e urgência. A vítima é informada de que venceu o lance e precisa pagar logo, sob risco de perder o bem.
- Pagamento para conta de terceiro. O valor é pedido por Pix, TED ou boleto em nome de pessoa ou empresa sem relação com o leilão.
- Cobranças extras. Em muitos casos surgem novas “taxas” (comissão, registro, liberação) para prolongar o golpe e arrancar mais dinheiro.
Como a lei enquadra a conduta
A conduta se encaixa, em regra, no estelionato (art. 171 do Código Penal). Desde a Lei 14.155/2021, o Código prevê uma forma qualificada quando a fraude é cometida com o uso de meios eletrônicos, com pena de reclusão de 4 a 8 anos. Quando há estrutura estável de pessoas com divisão de funções, pode haver também organização criminosa (Lei 12.850/2013), e o uso de contas de terceiros para ocultar o dinheiro caracteriza lavagem de capitais (Lei 9.613/1998).
Na esfera civil, a vítima pode buscar a reparação dos danos materiais e, conforme o caso, morais. O difícil, na prática, é alcançar os autores, que se escondem atrás de laranjas. Por isso, a discussão jurídica se volta para outros agentes que podem ter participado da cadeia.
Quem mais pode ser responsabilizado
Esta é a parte em que a atuação de um advogado costuma fazer diferença, porque a resposta depende das circunstâncias de cada caso:
- Bancos e instituições de pagamento. A Súmula 479 do STJ prevê responsabilidade objetiva das instituições financeiras por fraudes praticadas por terceiros em operações bancárias. Em golpes nos quais a própria vítima autoriza o Pix, a discussão é mais controversa, e os tribunais analisam se houve falha de segurança, abertura de conta sem diligência (a conta do laranjas) ou movimentação incompatível com o perfil do cliente.
- Plataformas de anúncios e redes sociais. Há debate crescente sobre a responsabilidade de quem impulsiona ou veicula anúncios fraudulentos mediante pagamento, inclusive após o julgamento do STF sobre o art. 19 do Marco Civil da Internet. O alcance exato dessa responsabilização deve ser avaliado caso a caso e conforme a jurisprudência atualizada.
- Falsos intermediários. Se um corretor ou leiloeiro real teve nome, registro ou marca usados indevidamente, ele também é vítima e pode ajudar a comprovar a fraude.
Sinais de alerta antes de pagar
- Preço muito inferior ao de avaliação, sem justificativa.
- Site com domínio recém-criado, erros de português ou contatos apenas por mensagem.
- Pagamento exigido para conta de pessoa física ou de empresa diferente do leiloeiro ou do juízo.
- Pressão para pagar imediatamente ou pedido de “taxas” adicionais.
- Ausência de edital completo, número do processo (em leilão judicial) ou matrícula do imóvel.
Como conferir se o leilão é legítimo
Os leilões de imóveis podem ser judiciais (regidos pelo Código de Processo Civil) ou extrajudiciais, como os de imóveis alienados fiduciariamente (Lei 9.514/1997). Em ambos os casos, vale seguir um roteiro simples:
- Confirme o leiloeiro. Leiloeiros públicos oficiais são matriculados na Junta Comercial do estado. Consulte o registro diretamente no órgão, sem usar o link do anúncio.
- Peça o edital e confira o processo. Em leilão judicial, o número do processo permite consultar o andamento no site do tribunal.
- Examine a matrícula do imóvel. Pedir a certidão atualizada no cartório de registro de imóveis mostra o proprietário, ônus e eventuais penhoras.
- Verifique para quem vai o dinheiro. Em regra, o pagamento do lance judicial é feito por guia ou depósito vinculado ao processo, e a comissão do leiloeiro é paga ao leiloeiro identificado no edital.
- Entre em contato por canais oficiais. Procure o telefone no site institucional do banco, do tribunal ou da associação de leiloeiros, não no anúncio.
Vale lembrar que, mesmo em leilões legítimos, existem riscos próprios, como imóvel ocupado e débitos de condomínio e IPTU. Uma análise jurídica do edital antes do lance evita surpresas.
Fui vítima: o que fazer agora
O tempo é decisivo, porque o dinheiro costuma ser pulverizado em poucas horas.
- Acione o banco imediatamente. Informe a fraude, peça a contestação da operação e o bloqueio cautelar dos valores na conta de destino. No Pix, o Banco Central mantém o Mecanismo Especial de Devolução (MED); as regras vêm sendo atualizadas, então confirme com o banco o procedimento vigente.
- Preserve as provas. Guarde capturas de tela do anúncio e do site, URLs, conversas, comprovantes, e-mails e dados da conta recebedora. Se possível, registre o conteúdo em ata notarial, que dá força de prova a páginas que podem sair do ar.
- Registre boletim de ocorrência. Muitos estados aceitam o registro online. Descreva o fluxo do dinheiro e anexe as provas.
- Avalie medidas judiciais de urgência. Dependendo do caso, é possível pedir em juízo o bloqueio de valores, a quebra de sigilo e a retirada do ar de sites e anúncios.
- Cuidado com o “golpe da recuperação”. Após a fraude, é comum aparecerem falsos advogados ou “hackers” prometendo reaver o dinheiro mediante novo pagamento. Desconfie e confira a inscrição na OAB.
Sobre prazos, a pretensão de reparação civil prescreve em regra em três anos (art. 206, § 3º, V, do Código Civil), podendo haver prazo diferente se a relação for de consumo. Não aguarde para agir.
Quando procurar um advogado
Consulte um advogado antes de dar um lance em leilão de valor relevante e, principalmente, logo após identificar uma fraude. A atuação rápida permite notificar instituições, requerer medidas urgentes e avaliar contra quem a ação indenizatória tem mais chance de êxito.
Com mais de 20 anos de atuação em Direito Digital, o Dr. Jonatas Lucena acompanha casos de fraudes online e pode analisar a sua situação.
